テレフォン人生相談2015-5-20 水曜日
パーソナリティ：今井通子
回答者：坂井眞（弁護士）
相談者：58歳男性次男 父84歳 母82歳 長男は25年前に他界 四男49歳統合失調症 三男52歳 長女61歳 次女56歳 三女50歳 四女47歳
人生相談のなかでも人気のない法律相談
そこで、今回のポイントをあげてみます
①勝手に土地の名義の変更、今回は所有権移転できるのか
②当事者である弟は統合失調症
③離婚した弟の嫁が土地の権利書を持っている
④農地の価値は
⑤持ち主が変わる用件は何
⑥弟の離婚による財産分与について
まず、⑤から簡単に説明すると
相続・贈与・売買・財産分与 大まかにこういった理由
今回の件で該当するとしたら贈与か売買ですね
親子間でも売買はあります
これに不随して、勝手に名義を変更できるか
という話しですが、できます
書類を偽造すれば、可能です
ただし、今回は移転するのが農地なので農地法第3条の許可が必要です
それから③ですが、権利書は大変重要な代物ですが
なくても問題ありませんし、それ自体では効力を発揮できません
印鑑証明書とか委任状とか、実印の捺印等
付帯する書類があって初めて、移転できたりするので
嫁が持っていて、返してもらえなくても、全然問題ありません
ちょっと、手間がかかるだけです
④の農地の価値ですが、言い方は悪いですが
市街化区域内の農地と市街化調整区域の農地では
その評価額は、まったく異なります
簡単に言えば、後者は農地・採草放牧地としてしか利用できません
宅地にできたりとかもありますが、大雑把にそこに住んでいた人、いる人しか無理です
なので、農業をするなら持っていてもいいですね
⑥の財産分与で農地を貰っても
上で述べているように、農業しますか？という話です
もしも市街化区域内の農地なら、それこそ他の兄弟姉妹が黙っていないでしょう
大騒動で、取り返しにくるはずです
放送のようにのんびりした感じでは、調整区域内の農地と思われますので
嫁さんが財産分与で貰っても、使い道ないことになります
農家、なんでしょかね？ それならもらっておけということですね
いくばくかの財産になりますが、調整区域内だと、売れる人も限定です
誰にでも売れるわけじゃないですよ
②これが大変
いろんな手続き踏むのに、成年後見人を選任しなきゃいけません
これだけでも手間暇かかるのにね
個人的な結論ですが、どうせ跡を継ぐ人がいなくなってしまったわけですから
弟の元嫁に全部、おっかぶせてしまえばいいです
建物は、父親の名義ですから、それは大切に維持管理していけば
元嫁は使いようがありません
いくばくかの財産ができただけで
実家の土地を売るにも地上権付きですからねー
安く叩かれちゃいますから、結果的に親族に売るしかなくなるかも
仲が悪かったら、どうもこうもなりません
ということで、放置しておいても
困るのは、元嫁ということになりそうです
そうそう、固定資産税が発生しますよ
共同で管理している物もあるでしょうからね
維持管理費が必要になってくるので
早目に話し合いした方がいいでしょ
